親から相続した土地、売却すべきか活用すべきか?

土地売却も検討したオーナー様が選択した、永く収益力のある土地活用とは

所沢市F様邸

土地売却も検討したオーナー様が選択した、永く収益力のある土地活用とは

建築地の立地概要と背景

駅からのアクセスが良く多様な土地活用の選択肢が考えられるが、周囲には駐車場・賃貸住宅ともに競合が多く競争は激しい。オーナー様は築30年の木造賃貸住宅を3棟相続したものの、メンテナンスコストの増大、空室や入居者トラブルなどで収益性が著しく低下していたため、取り壊して更地を兄弟で分割。今後この土地をどう活かすか悩まれていた。所沢市

相続時の敷地利用状況

  • 沿線・駅
    西武池袋線・西武新宿線所沢駅
  • 歩・バス
    徒歩5分
  • 相談時の土地利用状況
    更地
  • 接道
    北4.0m
  • 敷地面積
    222.81㎡(約67.4坪)
  • 用途地域
    第二種中高層住居専用地域
  • 建蔽率・容積率
    60%・200%

オーナー様の悩みと当初のお考え

F様

オーナーのF様

オーナー様の当初ご計画

オーナー様の当初ご計画

  • できれば土地は手放したくないが、年金や経済情勢が不透明な今、売却と運用のどちらが賢い選択なのか迷う。
  • 56歳という年齢からローン審査を伴う建築資金の調達に不安がある。
  • 周辺には賃貸物件も多く空室に対する不安もある。

 

土地の半分を売却して建築資金を獲得。コンパクトな賃貸住宅を低コストで建築し、リスクの少ない経営をして将来の安定収入につなげたい。

 

現状と問題点の整理

まずオーナー様から現況とご希望をヒアリングし、同時に市場調査を実施。現状と問題点を整理し、次のようにまとめた。

(1)市場調査

周辺地域の募集状況

周辺地域の募集状況は?
周辺は空室期間のやや長い物件が目立ち、計画は慎重に進めなければならないエリアである。

周辺地域の需要状況

過去3ヶ月以内に募集を行なっていた物件数、その内入居が決定した物件数を調査し、間取りと面積で分類し比較した。

周辺地域の需要状況
20㎡弱~35㎡の1Kおよびやや広めの1DKが良好な入居を得られている。
また1LDKもおおむね良好。

所沢市の人口推移・男女人口推移

年代別で今後人口がどのように推移するか、2005年の人口を100%として調査した。

所沢市の人口推移・男女人口推移

シニア層の人口が倍増する一方で、若年層は約20年後には半減。若年層の一人暮らしにしか対応できないような狭小のワンルームは避けるべき。

次に所沢市における今後の人口推移について、2005年の人口を100%とした場合の男女別の変化率を調査した。

男女別の変化率
現状は女性人口の増加の幅が比較的多いが、20年後には総人口が1割減となる。

やや広めの1K、1DK、1LDKが良好な入居率を得ているエリア。若年層の人口減少も予測されていることからも、狭小ワンルームは将来空室のリスクが高まる恐れが大きい。

(2)オーナー様のご要望の検証

  • 売却か運用か
    →一時的な売却金を得ても、現金の運用から新たな収益を上げるには大きなリスクも。賃貸経営はミドルリスクミドルリターンの資産運用法で長期に渡り収益が見込める。
  • ローンの不安
    →しっかりと収益が見込める計画であれば提携金融機関で低金利の融資も可能。
  • 将来的な空室の不安
    →市場分析に基づき競争力が強く将来に渡り安定した収益が見込めるプランをご提案。

以上をふまえ、オーナー様の計画を検証した。

資産活用営業部 保立勇将

  • 担当者
    資産活用営業部 保立勇将
  • 資格
    ファイナンシャルプランナー
  • 実績
    賃貸住宅をはじめ、賃貸併用住宅や店舗併用住宅など様々な提案を手がける。フットワークを活かし、オーナー様の為、スピーディーな対応を信条とする。

 

当初のオーナー様案:土地を半分売却し、残りの土地で賃貸経営

まず、オーナー様が相続した土地の半分を売却した場合、残りの土地でどれくらいのボリュームの賃貸住宅を建てられるのか、シミュレートしてみた。

当初のオーナー様案:土地を半分売却し、残りの土地で賃貸経営

2階建  建築面積57.61㎡ 延床面積97.10㎡
1K(23.87㎡)×4世帯 駐車場なし

  • 土地売却資金を建築資金に充当することができるが、旗竿地で売却価格は思ったほどの値が付かない。また買い手がつかないリスクもある。
  • 25㎡未満の1Kで間取りや広さが競合とバッティングし、空室リスクが高まる。将来的な入居者確保に関しても不安が大きい。
  • バルコニーが付かない等の仕様面でも他の物件に見劣りしてしまう。

セキスイハイムの提案

立地条件に恵まれており広さも十分あるので、一部売却することなくフル活用したほうが土地のポテンシャルを活かしきることができると考えた。

土地を売却せず、フル活用の賃貸経営

土地を売却せず、フル活用の賃貸経営

2階建6世帯  建築面積109.25㎡ 延床面積174.02㎡
1K(26.43㎡)×4世帯 1DK(31.95㎡)×2世帯 駐車場 2台

プラン提案の要点

  • 部屋数が増え、駐車場もでき、賃料収入が大幅に増加する
  • 相続した大切な土地を手放すことなく、この計画と収支であれば低金利でのローンが可能と金融機関からの回答が得られた。
  • 周辺物件調査の結果、築10年未満で25㎡以上の物件がないため差別化でき競争力が高まる。
  • 広めの1K、1DKにすることにより、将来中高齢者の一人暮らしや夫婦のみの入居が期待できる。

オーナー様の決断

オーナー様はご自身の案とセキスイハイムの案を比較検討。当初の要望どおりに土地を手放すことなく、空室リスクも抑えられるセキスイハイムの案を選択された。

完成邸ギャラリー

物件のアピールポイント

メインターゲットは所沢市において人口増加率の比較的高い女性とした。安心してくつろげる居住空間と充実の設備をコンセプトに、以下の仕様を採用した賃貸住宅をご建築された。

  • 温かみのあるエントランスアプローチ
  • 明るい色調のインテリアと広い居室
  • グッドデザイン賞受賞の傘掛けなどの採用
  • テンキー式玄関ドアとセコムによる防犯対策
タイルの使い分けで豊かな表情のアプローチ。

タイルの使い分けで豊かな表情のアプローチ。袖壁とオートロックのフェンスは他者の侵入をやわらかく防ぐ役割を果たす。

高級感のある磁器タイル外壁

高級感のある磁器タイル外壁は年月とともに味わいを深め、メンテナンスの手間もほとんどかからない。

明るい色調でまとめた室内。

明るい色調でまとめた室内。半透明のスライディングドアは採光を確保しつつプライバシーを守りたい女性に好評。

アンティーク調の照明とアイアンのオリジナルレリーフをあしらった袖壁。

防犯対策も充実。ピッキングの心配がないテンキー式の玄関ドアとセコムの防犯センサーが不審者から入居者を守る。

グッドデザイン賞を受賞した傘掛け。

グッドデザイン賞を受賞した傘掛け。上部のフックは、靴の着脱などの際にちょっとした手荷物をかけることができる。

オーナー様より

 賃貸住宅はいったん完成したら、後から設備や仕様を変えるのは至難の技。その分、計画時には市場データと想像力をフル稼働してきめ細かな設計を行わなければいけません。保立さんは一言でいうと“打てば響く人”。私の細かい希望や手間がかかる注文にも丁寧に対応していただけました。

 昔と違い、今の賃貸住宅は借り手市場です。親が古い賃貸住宅で苦労していたのを見て「もう賃貸経営は難しいだろう」と半分あきらめかけていましたが、保立さんのおかげで相続した土地を売却せずに済んだだけでなく、将来の安定収入のめども立ち本当に感謝しています。

賃貸住宅経営を始める人におすすめ! 3つの市場調査

1.周辺状況・家賃相場レポート 2.将来需要予測 3.相続税計算