税負担の重い都心の農地。土地活用で安定した収入源に

親から受け継いだ土地を活かし、新しい地の縁を生み出した「間」のある賃貸住宅

江戸川区I様邸

税負担の重い都心の農地。土地活用で安定した収入源に

建築地の立地概要と背景

東京都城東地区に位置する、有数の生産高を誇った葉物野菜の産地。専業農家だったご主人が亡くなられた後、ご子息が土地を相続しましたが、周囲の市街化に伴い固定資産税が高騰。生産緑地の指定を受けていなかったため、重い税負担と不安定な農業収入、後継者がいないことなどにお悩みでした。

江戸川区

畑を宅地転用した建築前のI様の土地

  • 沿線・駅
    都営新宿線・篠崎駅
  • 歩・バス
    徒歩13分
  • 相談時の土地利用状況
    農地
  • 接道
    西7.0m
  • 敷地面積
    678.3㎡(約205.2坪)
  • 用途地域
    第一種中高層住居専用地域
    第二種高度地区
  • 建蔽率・容積率
    60%・150%
畑を宅地転用した建築前のI様の土地

畑を宅地転用した建築前のI様の土地。周辺の農地も世代交代に伴い宅地化が進んでいる

オーナー様の悩みと当初のお考え

ご子息オーナーのI様

ご子息オーナーのI様

  • 農業収入が少なく後継者もいないため、宅地に転用して将来の安定した収入源にしたい。
  • 計画地は由緒ある神社に面し、区内最大規模の幼稚園があるため景観・環境面で調和した建物にしたい。
  • 宅地転用や賃貸経営について、プロによるしっかりとしたアドバイスやサポートを受けたい。

農地を宅地転用し、広い敷地を活かして3階建ての単身者向けマンションを検討。駅から13分の立地だが、将来の安定収入になるだろうか。

 

現状と問題点の整理

(1)市場調査

駅から徒歩10分以上あるが、幼稚園、小学校、大規模な公園などに近接し、十分にファミリーの入居が見込める立地。また計画地は十分な広さがありプランの自由度が高い。
まずは周辺の競合物件の特性を洗い出した上でプランや配置を検証することに。

周辺賃貸物件の面積別供給状況

周辺賃貸物件の面積別供給状況
39㎡台の2DKプランが突出している。

周辺賃貸物件の築年別供給状況

周辺賃貸物件の築年別供給状況
2DKは築13年以上に集中している。

周辺賃貸物件の分数年別供給状況

周辺賃貸物件の分数年別供給状況
2DKプランは駅からの距離に関係なく幅広く分布している。

周辺エリアには築13年超、40㎡台の各居室がコンパクトな2DKが多く供給されている。地域の不動産業者への聞き込み調査ではファミリーや新婚の夫婦のみの世帯からの問い合わせが多いとの意見が多かった。同タイプを中心にプラン提案していくことが望まれる。また古くて狭いが賃料が安い周辺物件と競合しないよう明確な差別化が必須。

(2)オーナー様のご要望の検証

  • 将来にかけて安定した収入
    →市場動向を分析し競争力の高い物件にすることで安定した収益を得ることは十分可能。単身者向けではなく需要の多いファミリー層向けの提案を行うことに決めた。それに加えて宅地転用し賃貸住宅を建築することで税負担は最大で1/6に大きく削減できる。
  • 周辺環境への配慮について
    →建物の高さ・配置計画など周辺環境に配慮しつつも、入居者満足の追求と収益性も重視しなければならない。バランスのよいプランを念頭にプラン提案を行うこととする。
  • サポート体制について
    →調査から宅地転用、完成後の管理まで東京セキスイハイムグループ会社一丸でのサポートを提案させていただく。

資産活用営業部 保立勇将

  • 担当者
    資産活用営業部 保立勇将
  • 資格
    ファイナンシャルプランナー
  • 実績
    賃貸住宅をはじめ、賃貸併用住宅や店舗併用住宅など様々な提案を手がける。フットワークを活かし、オーナー様の為、スピーディーな対応を信条とする。

敷地利用計画の考察

当初のオーナー様ご要望である3階建てマンションの建築について仮に1DKプランを作成して、配置計画の面から検証してみた。

(1) なるべく多くの戸数がとれるよう、敷地の長手方向に3階建てマンションを配置。

なるべく多くの戸数がとれるよう、敷地の長手方向に3階建てマンションを配置。

3階建て42㎡×12世帯

  • ファミリー層が賃貸物件を選ぶ際に重視する南向きの部屋が、一部世帯だけになってしまう。
  • 3階建てともなると建物の大きさもかなりのものとなるため、北・東・南に隣接する近隣住戸に対して圧迫感を与えてしまう。

(2) 次に、全世帯が南向きになるように3階建てマンションを配置し検証を行った。

全世帯が南向きになるように3階建てマンションを配置し検証

<南側採光を重視> 3階建て42㎡×9世帯                <世帯数を重視> 3階建て42㎡×12世帯

  • 南面の採光を重視して考えると同プランでも9世帯しか入らない。また敷地の凸凹に合わせて建物を配置すると12世帯計画することができるが、南側にはオーナー住戸も隣接するため上から見下ろされることもある。
  • 隣接する敷地への配慮や景観との調和という面では圧迫感を与えてしまうなどマイナスの影響を与えてしまうと思われる。

以上のような考察から、オーナー様のご要望にあった3階建ては市場にあったプラン提案、近隣へ配慮された建物計画は難しいと判断し、ご要望とは一部異なる提案をするこ ととした。

セキスイハイムの提案

周辺環境への配慮や敷地の有効活用を考え、2階建ての2棟プランを提案。計画戸数は12戸を確保し、全世帯で南採光を実現した。

南向きの2階建てを2棟並列に配置するプラン

世帯数合計12世帯

北棟 2階建建築面積123.56㎡ 延床面積204.60㎡
   2LDK(49.85㎡)×4世帯

南棟 2階建て建築面積242.48㎡ 延床面積382.18㎡
   1LDK(40.33㎡)×4世帯 2LDK(50.06㎡)×2世帯 3LDK(58.42㎡)×2世帯

プランニングのポイント

  • 周辺環境に配慮し低層にすることにより、圧迫感のない落ち着いた計画となった
  • 2棟に分けることで全室南向き12戸を実現
  • ファミリー向けに広めの居室で周辺物件と差別化。1LDK/2LDK/3LDKの3タイプで幅広いニーズに対応可能
  • それぞれの建物の屋上に太陽光発電システム9.99kWを搭載し収支に寄与。合計で年間100万円程度の売電収入が見込める

オーナー様の決断

オーナー様は当初考えていた3階建てプラン以上に大きな収益が長期的に見込め、入居率が高まる付加価値も加えられたハイムの提案に満足いただき、建築を決意された。

完成邸ギャラリー

物件のアピールポイント

周辺のファミリー物件との差別化を図り競争力を高めるため、入居者満足度が高く、長く住み続けていただける賃貸住宅をめざし、戸建てクラスのハイグレード仕様や高級感のある外構・植栽を採用した。

  • ハイグレードタイプの洗面とデサイン性の高い浴室
  • L-55の遮音性の高い床
  • 防犯対策として敷地入口にオートロックのエントランスゲートを設置し、防犯システムを完備
  • 周辺環境に美しくなじむ落ち着いた色調の外観と趣ある植栽
  • コミュニティスペースには植栽・ベンチ、洒落た立水栓を配置し小さな子どもを安心して遊ばせられる場所に
外壁はモダンなホワイト系タイルと温かみのあるブラウン系タイルで景観に変化をもたせた。

外壁はモダンなホワイト系タイルと温かみのあるブラウン系タイルで景観に変化をもたせた。2階建ての2棟配置で、ゆとりある居住空間と南向きの日照を全室に確保。低層の建物は周囲に圧迫感も与えない。

建物の中央に各世帯の玄関が集まるパティオタイプのA棟。

建物の中央に各世帯の玄関が集まるパティオタイプのA棟。
各世帯が落ち着いた邸宅感を味わえる。

B棟は1LDK~3LDKまで多彩な間取り。

B棟は1LDK~3LDKまで多彩な間取り。将来もあらゆる家族形態に対応することができる。

敷地の入口にはオートロックの門扉を設置。

敷地の入口にはオートロックの門扉を設置。住民以外の侵入を防ぎ、小さなお子様がいるファミリーも安心。

オートロックの門扉をくぐるとタイルを敷き詰めた入居者専用のコミュニティスペースに。

オートロックの門扉をくぐるとタイルを敷き詰めた入居者専用のコミュニティスペースに。

それぞれの屋根には大容量の太陽光発電システムを搭載。

それぞれの屋根には大容量の太陽光発電システムを搭載。売電して2棟で年間100万円程度の収入を見込む。

オーナー様より

 以前に娘の家をセキスイハイムで建てたので、ユニットの強さや耐震性は体験済みでした。賃貸経営ははじめてなのでほとんどお任せでしたが、すぐに満室になり大満足です。太陽光発電の売電や60年ほとんどメンテナンスいらずのタイル外壁は経営上とても助かりますし、周囲に調和するよう配慮していただいた配置や概観、中庭のコミュニティスペースなども気に入っています。朝など親子連れが仲良く手をつないで笑顔で出かけていくのを見るとこちらも和みますよ。昔、この地域では農家が集まって餅つきなど季節の行事をよくしていたのですが、中庭で入居者の皆さんといつか再現できたらと思っています。

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